INTERNATIONAL

Copyright Reuters

La dernière mouture du projet de taxation des plus values immobilières décale l'application de la mesure du 24 août au 1er février. Avec le risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidence secondaire se précipitent pour vendre. Même en baissant le prix de vente de 15%, un vendeur détenant un bien depuis 15 ans resterait gagnant. Découvrez également les discussions en direct des parlementaires.

Le gouvernement veut-il provoquer un krach immobilier ? La question est brutale mais mérite d'être posée.

En effet, le dernier accord trouvé concernant la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) ferait passer le délai avant exonération complète de 15 à 30 ans de détention. Le rythme  serait de 2% d'abattement par an entre 5 et 15 ans de détention, puis de 3% par an jusqu'à 25 ans et, enfin 10% par an entre 25 et 30 ans. L'exonération sera ainsi nulle jusqu'à 5 ans, de 10% au bout de 10 ans, de 50% au bout de 25 ans et totale à partir de 30 ans.

Mais, surtout, la mesure s'appliquerait à partir du 1er février prochain et non pas à partir du 24 août prochain comme le prévoyait la mesure initiale. D'après Christian Jacob, président du groupe UMP à l'Assemblée nationale française, interrogé par l'AFP, "on la repousse au 1er février , signature de l'acte authentique" de vente, a-t-il indiqué. "Ce qui va nous permettre de ne pas toucher l'ensemble des ventes en cours", a-t-il dit précisé au cours du point presse hebdomadaire des députés UMP.

Faux ! La mesure initiale parlait non pas d'acte de vente signé au 24 août mais de compromis ou de promesse de vente. Les ventes en cours n'auraient donc pas été, de toutes les manières, affectées.

Si la nouvelle mesure tient compte de l'acte de vente, cela signifie tout simplement que compte tenu du délai d'environ 3 mois entre la promesse de vente et la signature chez le notaire, qu'il est possible de bénéficier de la fiscalité actuelle en signant un compromis avant le 1er novembre, voire 15 novembre si le dossier peut être traité rapidement (pas de prêt à rechercher du côté de l'acheteur, pas de visite médicale par exemple).

Autrement dit, le grand risque est de voir les propriétaires, et notamment ceux qui détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, mettre en masse leurs biens sur le marché. Environ 8 millions de Français sont détenteurs d'une résidence secondaire. Mais tous, bien sûr, ne souhaitent pas vendre. En revanche, pour les quelques 3 millions d'investisseurs locatifs, la rentabilité de l'opération passe aussi par la fiscalité. Ils peuvent donc être tentés de prendre leurs gains en vendant au plus vite.

Si un tel scénario catastophe se produisait, on verrait un afflux de studios et deux pièces et donc, une rapide baisse des prix. Car les propriétaires auraient plus à gagner en baissant leur prix plutôt qu'à attendre la nouvelle fiscalité. Or, les prix de l'immobilier sont déjà à un niveau extrêment élevé, et l'on voit apparaître les premiers signes de baisse. Depuis quelques mois en province et depuis cet été à Paris.

Un propriétaire détenant un logement depuis dix ans aurait même lui aussi intérêt à vendre : il bénéficierait d'un abattement de 50% avec la législation actuelle, contre 10% si la nouvelle mouture est adoptée. Le taux d'imposition étant de 19%, il restera donc gagnant s'il baisse son prix de moins de 7,6% (19% x (0,5-0,1).

S'il le détient depuis 15 ans, il bénéficie d'un abattement de 100% dans un cas, et de 20% dans l'autre. Il restera gagnant s'il baisse son prix de moins de 15,2% (19% x (1-0,2)). De quoi affoler le marché immobilier.

Reste que le projet n'est pas encore adopté. Il peut encore faire l'objet de nombreuses modifications. Suivez en direct ci-dessous les discussions de la rentrée parlementaire.